Exposé · Paarstraße 7 · 82269 Geltendorf

Innendesign

Wir setzen Ihre Wünsche um

Jede Wohnung ist ein unbeschriebenes Blatt – Ihre Leinwand. Ob Industrial-Loft, skandinavischer Minimalismus oder klassische Eleganz: Wir begleiten Sie von der Materialauswahl bis zum letzten Detail.

„Ihr Zuhause. Ihr Stil. Unsere Handschrift."

Industrial Loft · Neubau 1. OG

Wohnkonzept

Materialien

Raumgestaltung

Küchendesign

Badezimmer

Ambiente

Beratungsgespräch vereinbaren

Das Objekt

Vollständig saniertes
Mehrfamilienhaus

Das Anwesen Paarstraße 7 in 82269 Geltendorf (Ortsteil Walleshausen) vereint einen sanierten Altbau (Baujahr 1959, Erweiterung 1973) mit einem modernen Neubautrakt (2021/2022) zu einem vollständigen Mehrfamilienhaus mit 7 eigenständigen Wohneinheiten.

Der Altbaubereich wurde auf KfW85-Standard saniert und verfügt über Gasthermen mit solarthermischer Unterstützung. Die vier Neubau-Einheiten erfüllen den Energiestandard A++ und werden über eine zentrale Wärmepumpe mit PV-Anlage versorgt.

Im Kellergeschoss stehen fünf Kellerlager, eine Waschküche sowie Technik- und Abstellflächen (115,90 m² Nutzfläche) zur Verfügung. 13 Stellplätze inkl. einer Garage (behindertengerecht 3,5 × 5,2 m).

Brandschutz: F90-Wände Treppenhaus, T30 Dachgeschoss, RWA vorhanden. Lüftungsanlage mit kontrollierter Abluft über Dach.

Grundstück

Flur 15/10, Gemarkung Walleshausen

Grundstücksfläche

1.361 m²

Baujahr Altbau

1959 / Erw. 1973

Neubau

2021 / 2022

Gebäudehöhe

6,72 m

Gebäudeklasse

GRZ I / GRZ II

0,167 / 0,392

GFZ

0,318

Heizung Altbau

Gastherme + Solarthermie

Heizung Neubau

Wärmepumpe + PV (zentral)

Lage & Anbindung

Münchner Umland –
Exzellente Erreichbarkeit

Destination	Entfernung	Verkehrsmittel	Zeit
München Hauptbahnhof	ca. 44 km	S-Bahn S4 (direkt)	ca. 50 min
Augsburg	ca. 40 km	Pkw via B17	ca. 35 min
Landsberg am Lech	ca. 15 km	Pkw	ca. 18 min
Ammersee	ca. 12 km	Pkw	ca. 15 min
Autobahn A96 (AS Geltendorf)	ca. 6 km	Pkw	ca. 8 min

Geltendorf ist Bahnhalt der S-Bahn S4 mit direkter Verbindung nach München. Der Landkreis Landsberg am Lech zählt zu den wachstumsstärksten Bayerns. Infrastruktur: Grundschule, Kita, Nahversorgung in Geltendorf-Ort (ca. 2 km).

Wohneinheiten

7 eigenständige Einheiten

Wohnung 1 · 3 Zimmer

Erdgeschoss · Altbau · Barrierarm

KfW85

Diele 8,38 m² · Bad 10,70 m² · Küche 16,46 m² · Wohnraum 20,25 m² · Schlafen 14,23 m² · Abstellk. 2,11 m² · Terrasse 3,91 m² (50 %)

Erdgeschoss · Gastherme+Solar · 2 Stellplätze

Wohnung 2 · 1 Zimmer

Erdgeschoss · Altbau

KfW85

Wohnen/Essen/Schlafen/Kochen 30,63 m² · Küche 7,56 m² · Bad 7,76 m²

Studio-Apartment · Gastherme+Solar · 1 Stellplatz

Wohnung 3 · 2 Zimmer

Erdgeschoss + Keller · Neubau 2022 · Maisonette

A++Neubau

Wohnraum 36,41 m² (EG) · Schlafen 42,18 m² (KG) · Bad 4,04 m² · Maisonette über zwei Ebenen

A++ · WP+PV · 2 Stellplätze

Wohnung 4 · 4 Zimmer

Obergeschoss · Altbau · Balkon

KfW85

Schlafen 16,89 m² · Wohnen 20,80 m² · Küche 7,02 m² · Kinderzimmer 19,23 m² · Gäste 9,35 m² · Garderobe 9,59 m² · Bad 10,80 m² · Bad/WC 5,96 m² · Vorraum 3,98 m² · Flur 6,40 m² · Flur 2 8,31 m² · Balkon 7,16 m² (50 %)

Größte Einheit · Balkon · Gastherme+Solar · 2 StPl.

Wohnung 5 · Studio

Obergeschoss · Neubau 2022

A++Neubau

Wohnen/Kochen/Schlafen 37,12 m² · Bad 4,12 m²

Neubau A++ · WP+PV · 1 Stellplatz

Wohnung 6 · Mansarden-Studio

Dachgeschoss · Neubau 2022

A++Neubau

Wohnen/Kochen/Schlafen 17,49 m² (Wfl.) / 23,41 m² (Boden) · Bad 2,88 m² / 3,64 m²

Mansarden · DFF · A++ · WP+PV · 1 Stellplatz

Wohnung 7 · 3 Zimmer

Dachgeschoss · Neubau 2022 · DFF

A++Neubau

Essen 19,77 m² · Kochen 8,12 m² · Speise 1,47 m² · Schlafen 13,68 m² · Kind 9,94 m² · Gast 4,37 m² · Bad 6,59 m² · Abstellk. 2,59 m² · Flur 7,95 + 4,50 m² · DFF 94/140

DG · DFF · WP+PV · 2 Stellplätze

Preisübersicht

Gesamtanlage · 7 Einheiten

Wh.	Lage	Zimmer	m²	Energie	Kaufpreis	StPl.
1	EG · Altbau	3 Zi.	76,04	KfW85	271.463 €	RESERVIERT	1,5
2	EG · Altbau	1 Zi.	45,95	KfW85	164.042 €	RESERVIERT	1,5
3	EG/KG · Neubau	2 Zi.	82,63	A++	414.389 €	2
4	OG · Altbau	4 Zi.	125,49	KfW85	447.999 €	2
5	OG · Neubau	Studio	41,24	A++	206.819 €	RESERVIERT	1
6	DG · Neubau	Studio	20,37	A++	102.156 €	RESERVIERT	1
7	DG · Neubau	3 Zi.	78,98	A++	396.085 €	2
GESAMT · 7 Einheiten			470,70		2.002.953 €		11

Flächen nach Wohnflächenverordnung (WoFlV), Grundlage Aufteilungsplan Index 05. Preise "jetzt" = Verkehrswert. Preise "fertig" = kalkulierter Marktwert bei Fertigstellung Ende 2026. KfW85-Bestand: 3.570 €/m², Neubau A++: 5.015 €/m². Zzgl. Erwerbsnebenkosten. Angaben ohne Gewähr.

\u20ac/m\u00b2 Marktvergleich

Eigentumswohnungen · Landkreis Landsberg am Lech · Q1 2026

Kaufering

4.260 €/m²

Ldkr. Landsberg Ø

4.423 €/m²

Geltendorf Ø

4.700 €/m²

Landsberg a.L.

4.950 €/m²

Altbau KfW85
Dieses Objekt

3.570 €/m²

Neubau A++
Dieses Objekt

5.015 €/m²

Quellen: Immoportal, Immowelt, ImmoScout24 · Q1 2026

Technische Daten

Bau- & Baurechtliche Kennzahlen

Grundstück (Flur)

Flur 15/10 · Gemarkung Walleshausen

Grundstücksfläche

1.361 m²

Gebäudeklasse

Gebäudehöhe

6,72 m

GRZ I / GRZ II

0,167 / 0,392

GFZ

0,318

Wohnfläche gesamt

470,70 m² (WoFlV)

Umbauter Raum

2.378 m³

Heizung Altbau

Gastherme + Solarthermie

Heizung Neubau

Wärmepumpe + PV (zentral)

Brandschutz

F90 Treppenhaus · T30 DG · RWA

Stellplätze

13 StPl. (1 Garage, 12 außen)

Stellplätze & Parken

Gesamt

13 Stellplätze (1 Garage + 12 außen)

Zukaufbar

4 zusätzliche Stellplätze · je 7.500 €

E-Mobilität

Wallbox-Vorbereitung · Ladeanschluss auf Wunsch

Carport

Luxus-Einzelcarport nachrüstbar · Aufpreis 7.000 €

Garage

Behindertengerecht 3,5 × 5,2 m

Zufahrt

Befestigt · beleuchtet · markiert

Kellergeschoss · Nutzflächen

Keller 1

6,59 m²

Wh. 1 · zugeordnet

Keller 2

16,03 m²

Wh. 2 · zugeordnet

Keller 3

19,77 m²

vermietbar · kein Verkauf

Keller 4

26,54 m²

vermietbar · kein Verkauf

Keller 5

15,72 m²

vermietbar · kein Verkauf

Waschküche

13,98 m²

Gemeinschaft

Flur KG

11,61 m²

Erschließung

Abstellräume

5,66 m²

Nebenräume

GESAMT

115,90 m²

Nutzfläche

Keller 1 & 2 aktuell Wh. 1 & 2 zugeordnet Keller 3–5 vermietbar · kein Verkauf (nach Käuferwunsch)

Außenanlagen

Interaktiver Lageplan

Ziehen = verschieben · Mausrad = zoomen · Doppelklick = Reset Gartenflächen · Stellplätze · Begrünung · M 1:200 PDF herunterladen SVG-Vektor

Unterlagen

Baupläne & Dokumente

Aufteilungsplan Kellergeschoss

PDF · Grundriss KG

Aufteilungsplan Erdgeschoss

PDF · Grundriss EG

Aufteilungsplan Obergeschoss

PDF · Grundriss OG

Aufteilungsplan Dachgeschoss

PDF · Grundriss DG

Ansichten Nord / Süd

PDF · Fassadenansichten

Ansichten West / Ost

PDF · Fassadenansichten

Flurkarte · Grenzpunkte

PDF · Flst. 15/8, 15/10 · M 1:1000

Wohnflächenberechnung

PDF · Alle 7 Einheiten

Berechnungen & Baubeschreibung

PDF · GRZ · GFZ · BMZ

Plansatz Genehmigung AF

PDF · Genehmigungsplanung

Energieausweis Neubau A++

PDF · WH 3, 5, 6, 7 · WP+PV · 9,7 kWh/(m²·a)

Energieausweis Altbau KfW85

PDF · WH 1, 2, 4 · Gastherme+Solar

Marktanalyse

Preistreiber & Entwicklung

01 · Markterholung

Zinswende belebt Nachfrage

Nach Peak 2022 und Korrektur −5,2 % steigen Preise seit 2025 wieder um +4,2 % p.a. Weitere Zinssenkungen der EZB erwartet.

02 · Angebotsknappheit

Minimales Angebot in PLZ 82269

Nur 38 Objekte gelistet im gesamten PLZ-Bereich. Kein vergleichbarer Neubau in Geltendorf / Walleshausen.

03 · Lageprämie

S-Bahn München & Augsburg

Direktanbindung beider Ballungsräume. Geltendorf notiert unter Landsberg-Niveau — strukturelles Aufholpotenzial.

04 · Energiestandard

A++ Aufschlag +650 €/m²

Postbank Wohnatlas 2025: +650 €/m² für A+/A++ gegenüber D/E. Wärmepumpe + PV ist 2026 der gefragte Standard.

05 · Einstiegspreis

15 % unter Marktwert 2026

Einstieg deutlich unter kalkuliertem Verkehrswert Ende 2026. Baugenehmigung erteilt, Neubautrakt bereits fertiggestellt — sofortiger Wertaufholungs-Puffer.

Preisentwicklung €/m²

Neubau / EnergieKlasse A · Landkreis Landsberg am Lech · 2019–2026 (Schätzung auf Basis Marktdaten)

Quellen: ImmoScout24, Immowelt, Postbank Wohnatlas 2025. Neubau/EnKl.A: Schätzung auf Basis Marktdurchschnitt + Aufschlagsreihe. Keine Transaktionsdaten. Angaben ohne Gewähr.

Investment & Rendite

Mietpotenzial-Analyse

5.770 €Kaltmiete/Monat (gesch.)

69.251 €Jahresmietertrag (gesch.)

5,09 %Brutto-Rendite (1,36 Mio.)

3,46 %Rendite Fertigwert (2,00 Mio.)

★ 5,09 % Brutto-Mietrendite — Top-Quartil für ETW im Ldkr. Landsberg am Lech (Ø ~3,5–4,0 %). Bei gleichbleibenden Mieten und reduziertem Einstiegspreis ergibt sich ein überdurchschnittlicher Cashflow von Tag 1.

Wh.	Typ	m²	Miete/m²	Kaltmiete/Mo	Jahresmiete
1	EG 3 Zi. KfW85	76,04	11,50 €	874 €	10.494 €
2	EG 1 Zi. KfW85	45,95	12,00 €	551 €	6.617 €
3	EG/KG Maisonette A++	82,63	13,00 €	1.074 €	12.890 €
4	OG 4 Zi. KfW85	125,49	11,50 €	1.443 €	17.318 €
5	OG Studio A++	41,24	13,00 €	536 €	6.433 €
6	DG Mansarden A++	20,37	13,00 €	265 €	3.178 €
7	DG 3 Zi. A++	78,98	13,00 €	1.027 €	12.321 €
GESAMT · 7 Einheiten		470,70 m²	Ø 12,26 €	5.770 €/Mo	69.251 €/Jahr

⚠ Mietschätzungen basieren auf ortsüblichen Vergleichswerten (Landkreis Landsberg am Lech, Q1 2026). Keine Anlageberatung. Investitionsentscheidungen auf eigenes Risiko. F.R. Granaria übernimmt keine Haftung.

Lage & Anfahrt

Paarstraße 7 · 82269 Geltendorf

Anbindung

S-Bahn München ~45 Min

Augsburg HBF ~25 Min

A96 Auffahrt ~3 Min

Landsberg a.L. ~15 Min

Adresse

Paarstraße 7
82269 Geltendorf
Ortsteil Walleshausen
Bayern

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Kontakt

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Für Besichtigungstermine, Rückfragen und Kaufabwicklung wenden Sie sich direkt an F.R. Granaria. Bitte Selbstauskunft und Finanzierungsbestätigung zur Erstanfrage bereithalten.

VerkäuferF.R. Granaria

E-Mailjo@va.gmbh

StandortWalleshausen / Geltendorf, Bayern

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Besichtigungstermin

Kontakt per E-Mail · Terminvereinbarung vor Ort

Reservierung & Bonität

Selbstauskunft + Finanzierungsbestätigung einreichen

Notartermin & Kaufvertrag

Beurkundung beim Notar nach Wahl der Parteien

Übergabe / Fertigstellung

Gemäß vereinbartem Zeitplan (bis Ende 2026)

Paarstraße 7Walleshausen

Impressionen

Wir setzen Ihre Wünsche um

Vollständig saniertes
Mehrfamilienhaus

Münchner Umland –
Exzellente Erreichbarkeit

7 eigenständige Einheiten

Gesamtanlage · 7 Einheiten

Bau- & Baurechtliche Kennzahlen

Interaktiver Lageplan

Baupläne & Dokumente

Preistreiber & Entwicklung

Mietpotenzial-Analyse

Paarstraße 7 · 82269 Geltendorf

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Notartermin & Kaufvertrag

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